Le conseil Syndical

Quelles sont les missions d’un membre du conseil syndical ?

Un conseiller syndical est un copropriétaire élu à la majorité absolue en assemblée générale pour faire partie du conseil syndical de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 définit le rôle et les missions d’un membre du conseil syndical, qui varient en fonction du modèle de gestion de la copropriété. Pour rappel, il existe trois modèles différents de syndics : le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif. Nous vous présentons le fonctionnement de chacun ci-dessous.

Les missions d’un conseiller syndical en syndic professionnel ou bénévole

Lorsque la copropriété est administrée par un syndic professionnel ou un syndic bénévole, le conseil syndical fait le relai entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété.

Concrètement, le conseil syndical assiste le syndic dans ses missions et joue le rôle de porte-parole des copropriétaires. Le conseil syndical contrôle également que le syndic effectue correctement ses missions, notamment en ce qui concerne la gestion financière de la copropriété.

Bon à savoir :

Lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel ou un syndic bénévole, les copropriétaires peuvent renoncer à nommer un conseil syndical en votant la résolution en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Cette majorité requiert le vote favorable de la majorité des copropriétaires présents, représentés ou absents et l’obtention des deux tiers des tantièmes de la copropriété.

Les missions des membres du conseil syndical en syndic coopératif

Lorsque la copropriété est en syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Même si légalement, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic ; dans les faits, les conseillers syndicaux participent tous à l’administration de l’immeuble et peuvent ainsi se répartir les tâches selon leurs affinités respectives et leurs disponibilités.

À noter que les missions du syndic coopératif sont les mêmes que celles du syndic professionnel ou bénévole, c’est-à-dire :

• Tenir et convoquer une assemblée générale au moins une fois par an ;
• Établir le budget prévisionnel de la copropriété chaque année ;
• Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
• Recouvrer les charges impayées, le cas échéant ;
• Tenir la comptabilité de la copropriété ;
• Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
• Immatriculer la copropriété et mettre à jour les données financières sur le registre national des copropriétés chaque année ;
• Etc.

Qui peut être membre du conseil syndical ?

N’importe quelle personne physique ou morale membre du syndicat des copropriétaires peut être élue comme conseiller syndical. Ainsi, les associés d’une société civile immobilière (SCI) détenant un ou plusieurs lot(s) dans la copropriété peuvent être élus conseillers syndicaux.

C’est également le cas des personnes physiques et morales suivantes :

• Les acquéreurs à terme, c’est-à-dire ceux qui achètent un bien immobilier de façon progressive mais qui ne profitent pas encore de la propriété du bien. C’est notamment le cas pour l’accession à la copropriété ou la vente en viager ;
• Le nu-propriétaire et l’usufruitier du bien, en cas de division de la propriété ;
• Le propriétaire en indivision, lorsque deux ou plusieurs personnes sont propriétaires du même bien.

Les conjoints, les partenaires de PACS et les représentants légaux des personnes éligibles à la qualité de conseiller syndical peuvent également être élus comme membres du conseil syndical.

Attention !

Il est strictement interdit pour le syndic bénévole ou professionnel et son entourage familial et professionnel de devenir membre du conseil syndical. Cette mesure permet d’éviter les conflits d’intérêt au sein de la copropriété.

Quelles sont les modalités d’élection des conseillers syndicaux ?

Comme vu précédemment, les conseillers syndicaux sont élus en assemblée générale à la majorité absolue des copropriétaires.

Pour présenter sa candidature, le copropriétaire doit envoyer une demande de mise à l’ordre du jour au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

Nous vous recommandons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour environ 2 mois avant l’assemblée générale pour laisser au syndic le temps d’ajouter la candidature à l’ordre du jour. Pour rappel, le syndic doit envoyer les convocations d’assemblée générale dans un délai légal de 21 jours avant l’AG.

Une fois les conseillers syndicaux élus, ils se réunissent entre eux et élisent à la majorité simple un président du conseil syndical, ainsi qu’un éventuel vice-président.

Bon à savoir :

Si la majorité n’est remportée par aucun candidat, ou qu’il n’y a pas eu de candidature, les membres du conseil syndical peuvent être désignés par voie judiciaire. Pour ce faire, le syndic de copropriété ou les copropriétaires peuvent saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour qu’il désigne sur ordonnance les conseillers syndicaux de la copropriété. Si les copropriétaires nommés n’acceptent pas leurs fonctions, le juge constatera alors l’impossibilité de constituer un conseil syndical.

Combien de membres doit compter le conseil syndical ?

La loi du 10 juillet 1965 ne fixe pas un nombre exact de membres au conseil syndical. En revanche, le nombre de titulaires est encadré par le règlement de copropriété ou, à défaut, par un vote à la majorité absolue en assemblée générale. Il est possible de voter un seuil minimal et maximal de conseillers syndicaux, si les copropriétaires ne s’entendent pas sur un nombre précis.

Dans les petites copropriétés en dessous de 10 lots, nous vous recommandons d’élire 2 conseillers syndicaux, notamment s’il n’y a pas beaucoup de dossiers en cours (pas de gros travaux par exemple).

À l’inverse, nous vous recommandons de nommer entre 3 et 8 membres du conseil syndical pour les grandes copropriétés. Le nombre de conseillers syndicaux dépend aussi de la volonté et du temps consacré par chacun à sa fonction.

Attention !

L’article 25 du décret du 17 mars 1967 dispose que le conseil syndical n’est plus valablement constitué si plus d’un quart des sièges prévu par le règlement de copropriété est vacant. Par exemple, si un conseil syndical est composé de 4 membres et que deux d’entre eux partent, il faudra alors convoquer une assemblée générale pour élire de nouveaux conseillers syndicaux. Les modalités d’élection sont les mêmes que citées précédemment.

Quelle est la durée du mandat des membres du conseil syndical ?

C’est le règlement de copropriété qui prévoit la durée du mandat des membres du conseil syndical. Si aucune durée n’est prévue, alors le mandat possède par défaut une durée maximale de trois ans.

Bon à savoir :

Il n’existe pas de limite concernant le nombre de mandats : le mandat de chaque conseiller syndical est ainsi renouvelable à volonté. Cependant, il reste obligatoire de procéder à la réélection des conseillers syndicaux, dont le mandat est arrivé à échéance, par un vote en une assemblée générale à la majorité absolue.

Par ailleurs, un conseiller syndical peut librement démissionner en cours de mandat, en envoyant une lettre de démission par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic ou au président du conseil syndical. En cas de démission, le conseiller syndical n’a pas de préavis à respecter, et ce, même s’il est président du conseil et que la copropriété est gérée en syndic coopératif. De la même façon, il n’est pas obligé de justifier les raisons de sa démission.

L’assemblée générale des copropriétaires peut également décider de mettre un terme anticipé au mandat d’un membre du conseil syndical, en procédant à sa révocation. Lorsqu’un membre du conseil syndical commet une faute de gestion, les copropriétaires peuvent voter sa révocation en assemblée générale à la majorité absolue. Une faute de gestion d’un conseiller syndical est, par exemple, un défaut de contrôle de la gestion du syndic ou le détournement de fonds de la copropriété.

Quelle est la responsabilité juridique des membres du conseil syndical ?

Le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique, il n’est ainsi pas possible d’engager sa responsabilité. En revanche, les membres du conseil syndical peuvent être individuellement tenus responsables s’ils commettent des fautes de gestion.

Cependant, le ministère de la Justice rappelle dans une réponse publique du 27 août 2020 que les conseillers syndicaux bénéficient d’une quasi-immunité, du moment que les actes accomplis font partie de l’exercice de leurs fonctions. La responsabilité civile des conseillers n’est ainsi engagée qu’en cas de faute lourde : nuire volontairement à un ou plusieurs copropriétaires, agir dans les intérêts du syndic et non de la copropriété, etc.

Nous vous rappelons qu’il est tout de même recommandé de souscrire à une assurance en responsabilité civile pour se prémunir de tout préjudice causé.

Bon à savoir :

Les copropriétés qui optent pour le syndic coopératif avec Matera profite d’une assistance juridique personnalisée et d’une assurance en responsabilité civile AXA, incluse dans le forfait de l’abonnement.

A lire aussi : Le conseil syndical, Son rôle : https://www.matera.eu/articles/conseil-syndical/role

Sources : https://www.matera.eu/articles/conseil-syndical/membre

Auriane RousselJuriste